16. Vivienda
I. El área en cifras
En el año 2010, excluidas las quejas que han sido rechazadas o remitidas a otras defensorías, se han recibido en el área de Vivienda un total de 109, lo que supone un 8,31% del conjunto de quejas tramitadas en la institución del Ararteko. El desglose de las quejas, atendiendo a las administraciones concernidas, ha sido el siguiente:
− Administración General de la Comunidad Autónoma (Gobierno Vasco) 98
− Administración foral 2
Por otro lado, las quejas se han distribuido del siguiente modo, en atención a las materias sobre las que han versado:
− Acceso a la vivienda: acreditación de la necesidad y procedimiento de adjudicación 31
− Alquiler de vivienda protegida 31
− Funcionamiento de la administración y procedimiento administrativo 19
− Desperfectos en viviendas protegidas por defectos de construcción. 13
− Otros aspectos 12
− Ayudas a compra y rehabilitación de vivienda 3
A la fecha del cierre de este informe el estado de tramitación de las quejas es el siguiente:
TOTAL | En trámite | Concluidas | Actuación incorrecta | Actuación no incorrecta | Asesoramiento e información a la ciudadanía | Inadmisión sobrevenida | |
Iniciadasen 2010 | 113 | 28 | 79 | 10 | 37 | 32 | 6 |
Iniciadas enaños anteriores | 37 | 1 | 27 | 9 | 10 | 8 | 9 |
II. Contexto normativo o social: Reformas legales o planes sectoriales del área
Respecto a los dos principales instrumentos normativos y de planificación que definen la política autonómica de vivienda, debemos señalar que durante este año 2010 la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi no ha aprobado el Proyecto de Ley de Vivienda tan esperado y reclamado por la ciudadanía y los agentes sociales que trabajan a favor de los derechos ciudadanos. Al cierre de este informe, hemos conocido, sin embargo, que con fecha 28 de diciembre de 2010 el Consejo de Gobierno ha autorizado el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013, documento que contiene la estrategia y acciones que, en el período de su vigencia, acometerá el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes en materia de vivienda protegida y rehabilitación urbana. Dicho plan deberá ser presentado ante el Parlamento Vasco y objeto de la correspondiente valoración y de las consiguientes resoluciones parlamentarias, por lo tanto, será en el informe ordinario del próximo año cuando abordaremos un análisis más detallado de este instrumento de planificación de la política pública de vivienda.
En todo caso, merece un comentario favorable, el importante esfuerzo que el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ha realizado de forma previa a la aprobación del plan director, mediante la implementación de procesos participativos, como el "Pacto Social por la Vivienda en Euskadi" y la "Participación Ciudadana en el Proceso de Elaboración de Políticas de Vivienda 2010", en los que se han podido conocer las demandas ciudadanas y las opiniones de agentes públicos, sociales y privados implicados en la materia de vivienda en una coyuntura socio-económica en la que el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada se ha visto claramente limitado.
Dicho lo anterior, dedicaremos este apartado a exponer, de forma somera, los principales reglamentos aprobados durante este año, así como aquellos que por haber sido publicados en los últimos días del mes de diciembre de 2009 no pudieron ser objeto de comentario en el anterior informe ordinario.
Resulta evidente que la situación de crisis económica está incidiendo negativamente en la materialización del derecho ciudadano al disfrute de una vivienda digna y adecuada, ya que muchas familias han visto como su nivel de endeudamiento para hacer frente a los gastos de vivienda (precios altos de los alquileres y de los préstamos hipotecarios) se ha visto agravado por el aumento del desempleo o el empeoramiento de las condiciones salariales, lo que, como ha puesto de manifiesto el Consejo Económico Social Vasco en su Memoria socioeconómica aprobada por el pleno de 27 de octubre de 2010, incrementa las situaciones de ausencia de bienestar y de riesgo de pobreza entre la ciudadanía vasca.
Esta cuestión no ha pasado desapercibida para Administración autonómica, la cual se ha visto abocada a adoptar medidas anticrisis, que ya se iniciaron el año pasado y que se han concretado en el Decreto 628/2009, de 22 de diciembre, de colaboración financiera entre las entidades de crédito y la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi en materia de vivienda y suelo y en la Orden de 10 de diciembre de 2009, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, de modificación de diversas ordenes en materia de viviendas de protección oficial.
Estas dos últimas normas, establecen, respectivamente, un procedimiento para la recompra de viviendas que vayan a ser objeto de ejecución hipotecaria, mediante la adquisición de la vivienda por parte del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes a la persona deudora propietaria o bien a la entidad financiera, con el objetivo de dotar de una mayor garantía a las operaciones de préstamo concedidas para la compra de vivienda protegida al amparo del convenio de colaboración financiera, y la eliminación de penalizaciones en aquellas renuncias de adjudicaciones de viviendas de protección oficial que estén motivadas en la situación de desempleo de la persona adjudicataria que no puede satisfacer el precio de compra de la vivienda adjudicada.
Paradójicamente, se ha observado, también, que la actual crisis está propiciando un cambio en la mentalidad ciudadana favorable a la cultura del alquiler, que se hace más palpable en colectivos que tienen especiales dificultades para el acceso al disfrute de una vivienda, entre los que se encuentran las personas jóvenes, las personas mayores, las personas con discapacidad y las personas inmigrantes. En este sentido, en este último año se ha producido un incremento de la demanda de vivienda de protección pública en régimen de alquiler, que según datos ofrecidos por el Observatorio Vasco de la Vivienda en octubre de 2010 supone un 29% de las solicitudes inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda frente al 19% de inscripciones de hace cinco años.
Esta variación en la preferencia de las personas demandantes de vivienda protegida es explicada en los siguientes términos por el citado observatorio: "La coyuntura económica de los últimos dos años ha dificultado enormemente el acceso a la propiedad de la vivienda. Las graves dificultades económico-financieras, la incertidumbre en el mercado laboral y las restricciones de financiación, entre otras cuestiones, han reducido las posibilidades de acceder a la propiedad de la vivienda, convirtiéndose el régimen de alquiler en la única opción viable para muchas familias. De este modo, la demanda de alquiler se ha visto incrementada significativamente a lo largo del último año. Tanto los operadores inmobiliarios en lo que respecta al segmento libre, como los diferentes Registros de solicitantes de vivienda protegida del Estado, han comprobado este importante incremento de la demanda de alquiler, por lo que los esfuerzos de las políticas de vivienda de las diferentes administraciones se dirigen, ahora más que nunca, a fomentar un régimen de acceso que resulta imprescindible desde la óptica de la racionalización del mercado de la vivienda".
En este contexto el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ha aprobado la Orden de 3 de noviembre de 2010, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección oficial, la cual introduce importantes cambios en la regulación de los precios de compra y alquiler de las viviendas de protección oficial, entre los que merece destacar, al hilo de la reflexión del párrafo antecedente y según se explica en la parte expositiva de la propia orden, la limitación de las rentas máximas aplicables a los arrendamientos protegidos, buscando unos precios más accesibles, y la aplicación de un nuevo sistema de determinación de las rentas de los alquileres y de su actualización anual (mediante el cómputo de los ingresos de la unidad convivencial al momento de la firma del contrato y su posterior incremento según el Índice de Precios al Consumo del País Vasco). Juzgamos positivas estas modificaciones, ya que, sin duda, contribuirán a mejorar el bienestar de las personas arrendatarias, disminuyendo el esfuerzo económico dedicado al disfrute de una vivienda y ajustando las rentas de los alquileres a sus ingresos económicos reales con mayores garantías de estabilidad económica en el tiempo de duración de su contrato de arrendamiento.
Por otro lado, la Orden de 3 de noviembre de 2010, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección, aborda otras cuestiones controvertidas, sobre las que ya se había pronunciado la institución del Ararteko, como la relativa al cálculo del precio de las viviendas adjudicadas en derecho de superficie durante un plazo de 75 años, cuya depreciación por el transcurso de los años no estaba siendo computada, en perjuicio de segundos o posteriores adquirentes de la vivienda protegida (Resolución del Ararteko de 22 de noviembre de 2007, por la que se recomienda al Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco que declare la nulidad de la instrucción 8/2005, de la Viceconsejería de Vivienda,"sobre procedimientos de adquisición y adjudicación de viviendas ofertadas o puestas a disposición del departamento y tanteadas).
Para finalizar con la normativa autonómica, debemos hacer una breve referencia a la Orden de 21 de julio de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, por la que se establecen los requisitos para la adquisición de suelo propiedad de la Administración General de la Comunidad Autónoma de Euskadi sobre el que se encuentran edificadas en derecho de superficie determinadas viviendas de protección oficial. La oportunidad, e incluso la legalidad de esta norma, ha sido objeto de un amplio debate social, que también ha tenido su reflejo en sede parlamentaria.
Se ha cuestionado el hecho de que mediante esta regulación se facilite a adjudicatarios de un derecho de superficie sobre una vivienda el acceso al suelo (propiedad de la administración autonómica) produciéndose la privatización de un patrimonio que pasado el plazo de ejercicio de derecho de superficie estaba previsto volviera a manos de la administración para ser destinado a una finalidad pública. Esta actuación, justificada en parte por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco por una finalidad recaudatoria, conlleva como contrapartida, para las personas adquirentes de la plena propiedad de la vivienda, su calificación permanente como vivienda de protección oficial y, en consecuencia, el sometimiento de la vivienda a un régimen de control y protección público de forma definitiva. En todo caso, la virtualidad de esta norma está subordinada a la correspondiente resolución judicial, puesto que la misma ha sido ya objeto de impugnación ante los tribunales.
En el ámbito local, un año más, debemos señalar que los ayuntamientos vascos[1] siguen aprobando ordenanzas locales reguladoras de la vivienda tasada municipal, contribuyendo, con ello, al incremento del parque público de viviendas en ejercicio de la competencia asignada por la disposición adicional octava de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo.
III. Plan de actuación
Interesa destacar en este apartado dos actuaciones de control y seguimiento realizadas en el área de Vivienda. Se trata de los trámites de investigación practicados para comprobar la eficacia de las recomendaciones emitidas por la institución del Ararteko en el informe extraordinario sobre Las políticas públicas de vivienda dirigidas a la población joven en la CAPV y en la recomendación general sobre la "Necesidad de adecuar la tramitación y notificación de las resoluciones del Registro de Solicitantes de Vivienda a la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común".
III.1. Informe extraordinario sobre Las políticas públicas de vivienda dirigidas a la población joven en la CAPV
Este informe extraordinario, publicado en el año 2007, aglutina un total de 42 recomendaciones dirigidas a mejorar la intervención de las administraciones públicas con competencias en materia de vivienda. Teniendo en consideración aquellos aspectos del documento que están más vinculados a las quejas y demandas ciudadanas este año hemos iniciado un expediente de oficio (23/2010/34O) para comprobar el grado de cumplimiento de nuestras sugerencias, solicitando, con dicho objetivo, al Departamento de Vivienda, Obras Publicas y Transportes un informe actualizado en relación con las 10 recomendaciones siguientes:
a) "Destinar de forma preferente al alquiler protegido los recursos públicos asignados actualmente a las políticas de vivienda, o aumentar, en su caso, dichos recursos".
b) "Generar una oferta más atractiva del alquiler mediante una intervención pública consensuada entre todos los poderes públicos con capacidad de incidencia en la conformación del ejercicio del derecho a la vivienda en Euskadi".
c) "Garantizar la transparencia de los procesos de adjudicación de las viviendas a través de los servicios de intermediación y el establecimiento de los mecanismos necesarios para evitar cualquier forma de discriminación".
d) "Garantizar los derechos de defensa ciudadana en la gestión de los registros de solicitantes de viviendas".
e) "Favorecer la aplicación de sistemas que primen la baremación de las necesidades individuales de vivienda".
f) "Articular una oferta de vivienda protegida lo suficientemente variada en tamaños y diseño".
g) "Adoptar las medidas necesarias para que, en la medida de lo posible, la adjudicación de las viviendas protegidas se lleve a cabo en fechas cercanas a su ocupación efectiva".
h) "Adoptar medidas que permitan mejorar el procedimiento actual de acreditación de los ingresos de las personas solicitantes y adjudicatarias de una vivienda protegida".
i) "Adoptar las medidas necesarias para que la gestión del parque de viviendas protegidas tenga en consideración la estructura cambiante de la unidad familiar".
j) "Garantizar que la promoción de la vivienda protegida se desarrolle de forma homogénea en todo el territorio de la CAPV".
El Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ha respondido a nuestra petición de colaboración mediante la remisión de un detallado informe en el que, en su parte conclusiva, manifiesta "un muy alto grado de acuerdo con las recomendaciones del Ararteko e insiste en que en su gran mayoría están recogidas en sus planteamientos estratégicos de política de vivienda y suelo y, en la práctica, se están poniendo ya mismo en ejecución". En general, la información trasladada toma como base las acciones y compromisos contenidos en el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013 que serán ejecutados a partir del próximo año 2011.
De forma sintética, una comparación de nuestras recomendaciones y de las futuras actuaciones departamentales nos lleva a concluir que existe una clara sintonía entre los principios que inspiran la futura política de vivienda y las propuestas que la institución del Ararteko adoptó en su informe extraordinario. Aunque en este momento no sería prudente hacer una valoración especifica de algunas propuestas que requieren de la modificación de la normativa vigente (como pueden ser las relativas al establecimiento de un nuevo modelo de sorteo con baremación previa o la creación de nuevas figuras de cesión de viviendas) y, en consecuencia, habrá que esperar a su concreta materialización para emitir nuestro parecer.
Por otro lado, el departamento invoca la existencia de dificultades materiales y falta de medios para el cumplimiento de las recomendaciones relativas a "garantizar los derechos de defensa ciudadana en la gestión de los registros de solicitantes de viviendas" y a "adoptar medidas que permitan mejorar el procedimiento actual de acreditación de los ingresos de las personas solicitantes y adjudicatarias de una vivienda protegida", lo que atribuye al volumen ingente de peticiones inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda, el cual actualmente supera la cifra de los 90.000 demandantes de vivienda protegida.
Finalmente, respecto a la recomendación relativa a "destinar de forma preferente al alquiler protegido los recursos públicos asignados actualmente a las políticas de vivienda", el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes señala las siguientes previsiones respecto al conjunto de las actuaciones contempladas en el plan director:
"Resumen objetivos cuantitativos globales. Plan Director 2010-2013"
Número | % | |
Acceso en alquiler | 23.100 | 58 |
Alquiler vivienda vacía | 5.000 | |
Nuevo programa intermediación mercado alquiler | 2.000 | |
Renta Básica Emancipación | 8.000 | |
Alquiler vivienda nueva promoción | 8.100 | |
Acceso en venta | 16.900 | 42 |
Locales recalificados protegidos | 850 | |
Vivienda usada libre en ARIS y ámbitos rurales | 1.350 | |
Nuevas viviendas creadas tras rehabilitación | 2.800 | |
Compra vivienda nueva promoción | 11.900 | |
Total accesos | 40.000 | 100 |
Como viene siendo habitual en los últimos años la gestión del Registro del Solicitantes de Vivienda sigue originando un número importante de quejas ciudadanas (1653/2009/34, 1706/2009/34), 1735/2009/34, 1775/2009/34, 1838/2009/34, 672/2010/34, 943/2010/34, 975/2010/34, 1139/2010/34 y 1522/2010/34), en las que, en general, se cuestiona la procedencia de las bajas de las solicitudes de las personas demandantes de vivienda protegida. Este año hemos observado una disminución del número de reclamaciones relativas a la falta de garantías formales con la que se practican las notificaciones de dichas bajas.
Posiblemente, ello se debe a que el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, en un intento de salvaguardar las situaciones de indefensión denunciadas años anteriores en el procedimiento de baja registral, ha comenzado a admitir en vía de recurso administrativo la subsanación y aportación de documentación, cuya exigencia no había sido debidamente notificada; revisando, de esta forma, las resoluciones de bajas registrales que han sido objeto de recurso y manteniendo, finalmente, la inscripción de la solicitud ciudadana. Un ejemplo de este proceder hemos podido constatarlo durante la tramitación de la queja 672/2010/34, en la que abogamos para que en el análisis del recurso de alzada se aceptara la documentación que confirmaba el cumplimiento de los requisitos acreditativos de la necesidad de vivienda y para que, consecuentemente, se pudiera conservar el alta de los reclamantes en el registro de demandantes de vivienda protegida. El departamento estimó el recurso presentado por los promotores de la queja y su pretensión fue acogida favorablemente.
Si bien, consideramos que toda actuación administrativa que conlleve la subsanación de una baja injustificada debe ser positivamente valorada, lo cierto es que, lamentablemente, este año también hemos detectado algún supuesto (1775/2009/34) en el que a la promotora de la queja no le fue correctamente notificada la baja registral y, pese a los trámites y gestiones practicadas por esta institución, el departamento se opuso a revisar la resolución adoptada, lo que trajo como consecuencia que la reclamante no pudiera participar en un sorteo de viviendas protegidas en el municipio en el que residía y se le suprimiera la antigüedad de 11 años acumulada en el Registro de Solicitantes de Vivienda. Este caso pone de manifiesto la validez y vigencia de la recomendación general emitida sobre la "necesidad de adecuar la tramitación y notificación de las resoluciones del Registro de Solicitantes de Vivienda a la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común" y la oportunidad de continuar con nuestra labor de seguimiento y control en tanto la misma no sea acogida favorablemente por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
IV. Quejas destacadas
Atendiendo a la clasificación de las distintas materias que se incluyen en el área de Vivienda, a continuación pasamos a analizar las principales cuestiones que han sido objeto de reclamación ciudadana.
IV.1. Acceso a la vivienda: Acreditación de la necesidad y Procedimiento de Adjudicación
En consonancia con el contexto socio-económico que ya hemos descrito en el apartado II, este año hemos apreciado un claro incremento de las quejas[2] en las que las personas promotoras exponían una urgente necesidad de vivienda, motivada por el embargo de sus viviendas al no poder hacer frente a las hipotecas, por la ejecución de procedimientos de desahucio derivados del impago de las rentas de alquileres o, incluso, por el grave deterioro de las viviendas que ocupaban, todo ello, sin duda reflejo de la situación de crisis que ha afectado, especialmente, a los colectivos más vulnerables.
Nuestra intervención en estos supuestos ha consistido en promover, junto con los servicios sociales de base correspondientes, una mejora de la situación económica y laboral de estas personas que les permitiera en tanto no resultaran adjudicatarias de una vivienda protegida optar por un alquiler privado con ayudas públicas. Todos estos casos, en los que no hemos observado la existencia de una actuación irregular administrativa, sin embargo sí han evidenciado la escasez de la oferta de viviendas de protección pública y la inoperancia de los mecanismos existentes para responder a las situaciones graves de necesidad de vivienda. Lo cual, como venimos reiterando desde la institución del Ararteko, debiera hacer reflexionar sobre la justicia del vigente sistema de sorteo en la adjudicación de vivienda protegida y sobre la necesidad de incluir mecanismos objetivos de baremación para responder a las necesidades perentorias de vivienda a las que, ineludiblemente, se ven abocadas las personas y familias con menor capacidad económica y/o en riesgo de exclusión social.
Concluimos este apartado mencionando que en el capítulo siguiente, en la parte dedicada al área de Igualdad e Integridad de las Mujeres, abordamos el análisis específico sobre la respuesta que desde las administraciones públicas se ha dado durante este año a la especial situación de necesidad de vivienda de las mujeres víctimas de violencia de género.
IV.2. Alquiler vivienda protegida
Las reclamaciones concernientes al alquiler de viviendas de protección pública y las relativas a viviendas pertenecientes al "Programa de Vivienda Vacía" (Bizigune) han aumentado respecto a las recibidas en la institución en ejercicios anteriores. El fundamento de dichas reclamaciones ha sido muy variado y en su mayoría no hemos apreciado la existencia de irregularidad administrativa que legitimara una intervención crítica por parte de la institución del Ararteko. En este sentido, ha sido relevante el número de quejas en las que sus promotores pretendían una modificación de las condiciones de sus contratos de arrendamiento, solicitando, bien una prórroga del contrato tras la finalización del plazo pactado, o bien una rebaja del precio del alquiler convenido.
Asimismo, hemos advertido que en la gestión del programa público Bizigune están surgiendo nuevas controversias con motivo de la finalización de la relación arrendaticia y que son reflejo de la diferente posición que las partes contractuales mantienen sobre el conjunto de derechos y obligaciones a los que legalmente están sometidos. Así, por ejemplo, hemos conocido quejas en las que las personas arrendatarias mostraban su desacuerdo con la retención del importe de sus fianzas (439/2010/34, 475/2010/34 y 1243/2010) y otras en las que las personas propietarias exigían la reparación de desperfectos que atribuían a un mal uso de la vivienda arrendada (1631/2009/34, 13/2010/34 y 1476/2010/34). Los informes técnicos de la Sociedad Pública de Gestión de Viviendas en Alquiler-Etxebizitza Alokairuetarako Sozietate Publikoa, S.A. emitidos a petición de la institución, nos han permitido comprobar en algunos de estos supuestos la correcta labor de intermediación realizada por la citada sociedad pública en la gestión del programa Bizigune y, en otros casos, en los que la actuación no era ajustada a derecho, han contribuido a la definitiva rectificación de las incorrecciones denunciadas por las personas reclamantes.
IV.3. Desperfectos por defectos constructivos en viviendas protegidas
La manifestación de deficiencias constructivas en viviendas de protección pública es una problemática que da origen, año tras año, a un abundante número de quejas ciudadanas. Este ejercicio hemos apreciado una notoria falta de información en la ciudadanía sobre la forma en la que tiene que actuar cuando tras la aparición de defectos constructivos en las viviendas adjudicadas las empresas constructoras no responden debidamente a sus reclamaciones (143/2010/34, 600/2010/34, 1020/2010/34, 1068/2010 y 1229/2010/34). En todos estos casos hemos sugerido a los ciudadanos y ciudadanas que presenten una reclamación formal con la relación deficiencias aparecidas en sus viviendas en la correspondiente delegación territorial de Vivienda, para que, en aplicación de las previsiones establecidas en el Reglamento de las Viviendas de Protección Oficial, aprobado por Decreto 2114/1968, de 24 de julio, el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes imponga a la empresa constructora la reparación de los defectos de la construcción que se hayan manifestado en el plazo de cinco años desde la calificación definitiva de las viviendas de protección oficial.
Sin embargo, no siempre la reclamación formal que se presenta ante el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes recibe una respuesta favorable a las pretensiones de la persona adjudicataria de la vivienda protegida. Es el caso de la queja 1113/2008/34, en cuya tramitación pudimos constatar la existencia de informes técnicos que acreditaban la existencia de deficiencias constructivas en la vivienda de protección oficial de la reclamante y sobre las cuales el departamento se negó a exigir a la empresa constructora su reparación. Finalizamos nuestra intervención con la emisión de la Resolución del Ararteko de 19 de febrero de 2010, por la que se recomienda al Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco que imponga a la empresa promotora de una vivienda de protección oficial la ejecución de las obras de reparación necesarias para la subsanación de los defectos constructivos manifestados en dicha vivienda, la cual, definitivamente, no fue aceptada por el departamento.
Esta recomendación tiene su fundamento legal en la abundante jurisprudencia que incide en el régimen de responsabilidad objetiva por los vicios o defectos constructivos que aparezcan en el plazo de los cinco años antedicho y al que está legalmente sometido toda persona o entidad promotora de viviendas protegidas. Dicha responsabilidad objetiva "faculta a la Administración para imponer a quien con ella se ha relacionado en ese proceso constructivo la obligación de reparar los vicios o defectos existentes en la edificación misma por mor o a consecuencia de un déficit de diligencia en alguna cualquiera de las fases del proceso, sin perjuicio de las acciones de repetición que al promotor puedan corresponder" (STS de 27 de julio de 1998).
IV.4. Funcionamiento de la Administración y procedimiento administrativo
Respecto al funcionamiento de las administraciones públicas en el ejercicio de sus competencias en materia de vivienda, como ya hemos citado anteriormente, las reclamaciones relativas al Registro de Solicitantes de Vivienda alcanzan un volumen significativo, puesto que la inscripción en el mismo constituye un requisito indispensable para participar en los procesos de adjudicación de viviendas de protección pública.
Este año hemos tenido ocasión de estudiar dos quejas ciudadanas (1670/2009/34 y 294/2010/34) en las que sus promotoras planteaban una cuestión sobre la que hasta la fecha no nos habíamos pronunciado. Someramente, las reclamantes denunciaban la práctica del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes cuando parejas o matrimonios inscritos conjuntamente en el Registro de Solicitantes de Vivienda se separan y son obligados a que uno de los miembros de la pareja se inscriba nuevamente, manteniendo el otro la antigüedad de la inscripción que habían practicado conjuntamente. Con buen criterio, las reclamantes consideraban que este proceder no era justo en absoluto y alegaban que tras la separación ambos miembros de la pareja seguían en idéntica situación de necesidad de vivienda. En los trámites de investigación que practicamos pudimos comprobar que, efectivamente, el departamento gestionaba estos supuestos en la forma que nos habían revelado las reclamantes. Comprobado lo anterior, solicitamos al departamento un informe explicativo sobre los motivos jurídicos que justificaban el criterio utilizado en la gestión de las rupturas de las parejas inscritas y sobre los obstáculos legales que impedían una interpretación, relativa a la conservación de la antigüedad, igualmente favorable a las dos personas integrantes de la unidad convivencial que continuaban necesitadas de vivienda protegida.
En respuesta a esta petición de colaboración el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes nos comunicó su disposición a modificar el criterio sostenido en la tramitación de estos supuestos, aunque también nos transmitió que no iba a poder ejecutarse de forma inmediata: "dadas las dimensiones del problema que nos atañe, es decir la consideración de la antigüedad respecto de las personas individuales y no de su solicitud, no se podrá resolver de modo inmediato dado que, no sólo habrá que preverlo expresamente en la normativa sino que habrán de modificarse las aplicaciones que gestionan el Registro de solicitantes de vivienda-Etxebide así como la modificación una a una de todas las solicitudes vivas y, en cada una de ellas, tomar nota por cada uno de los miembros de la unidad convivencial".
El cumplimiento de este compromiso, mediante el que se asume la subsanación de una practica administrativa irregular, será objeto de seguimiento por parte de la institución del Ararteko y sobre el mismo volveremos a incidir en el informe ordinario del año que viene.
V. Conclusiones
- El derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada se ha visto, en los últimos tiempos, claramente limitado como consecuencia de la situación de crisis económica, la cual al conllevar una disminución de los ingresos económicos de las personas y colectivos más vulnerables ha acentuado las dificultades de muchos ciudadanos y ciudadanas para hacer frente al pago de los gastos del alquiler o de las cuotas de las hipotecas de sus viviendas.
- Las "medidas anticrisis" adoptadas por las administraciones públicas vascas se han demostrado insuficientes para responder a la demanda de vivienda de protección pública existente y para afrontar las situaciones de especial necesidad de vivienda que se están manifestando con mayor intensidad en el actual contexto económico.
- Lo anterior hace más necesario que nunca un incremento de los recursos públicos destinados al alquiler protegido, así como la promoción de fórmulas de alquiler asequibles y que garanticen la estabilidad en el disfrute la vivienda arrendada.
- La Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi junto con las administraciones forales y locales, conocedoras de las dificultades económicas por las que atraviesan muchas familias y ciudadanos y ciudadanas vascas, deben coordinar sus políticas sociales y de vivienda pública para paliar los efectos negativos que la crisis está causando en el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada y evitar situaciones de exclusión social.
- La institución del Ararteko agradece a las administraciones públicas vascas, y especialmente al Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco (al que se dirigen el mayor número de reclamaciones ciudadanas), la disposición e interés que, por lo general, han mostrado en colaborar con la institución durante los trámites de investigación practicados en este año por la institución.
- Si bien, en ejecución de las competencias legales que se nos atribuyen, reiteramos nuestro compromiso de contribuir a la mejora de las políticas públicas de vivienda, incidiendo en aspectos concretos de la gestión diaria de las administraciones públicas y emitiendo las resoluciones que consideremos precisas para salvaguardar del derecho ciudadano al disfrute de una vivienda adecuada.
- Por ello, además de las propuestas generales referidas en la parte inicial de estas conclusiones, seguimos observando la necesidad de poner de manifiesto la existencia de problemas y cuestiones más específicas que tienen que ser corregidas.
- La gestión del Registro de Solicitantes de Vivienda debe incorporar las garantías procedimentales legales que impidan que las resoluciones de baja o modificación de las solicitudes ciudadanas sean emitidas causando indefensión a las personas demandantes de vivienda protegida.
- La reparación de las deficiencias debe considerarse como una obligación intrínsecamente vinculada al derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, que las administraciones deben de exigir con especial diligencia a las empresas constructoras.
- La intervención pública en el mercado del alquiler, mediante alquileres protegidos o programas públicos específicos, debe promover el conocimiento de los derechos y obligaciones de cada una de las partes de la relación arrendaticia e incidir en la mejora de las labores de intermediación o asesoramiento que puedan corresponder a las administraciones públicas.
- En conclusión, haciendo nuestra la opinión de personas expertas[3], la actual crisis debe ser considerada como una oportunidad para que las administraciones públicas vascas reflexionen y analicen la manera de innovar los programas y políticas de vivienda para asegurar a toda la ciudadanía una vivienda digna y adecuada.
[1] Entre los ayuntamientos que este año han aprobado definitivamente la ordenanza reguladora de viviendas tasadas municipales se encuentran los siguientes: Tolosa, Santurtzi, Abanto-Zierbana, Andoain, Zumaia, Zamudio, Sukarrieta, Lasarte-Oria, Irura y Nabarniz.
[2] Entre las que podemos señalar las siguientes: 262/2010/34, 284/2010/34, 396/2010/34, 480/2010/34, 557/2010/34, 569/2010/34, 774/2010/34, 827/2010/34, 1104/2010/34, 1215/2010/34 y 1566/2010/34.
[3] Informe de la Relatora Especial sobre la vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado sobre el derecho de no discriminación a este respecto, Raquel Rolnik (ONU).